Nuovo Credito di imposta per locazioni e affitti – Decreto Cura Italia v. Decreto Rilancio

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Credito di Imposta per i canoni di locazione

Articolo 65 Decreto Cura Italia v. Art. 28 Decreto Rilancio

Locazioni commerciali, affitti d’azienda e contratti di locazione finanziaria al tempo del Coronavirus (segue)

di Marco Mantini

 

Dopo il nostro webinar del 22 aprile u.s. in materia locatizia, ci siamo lasciati con il seguente interrogativo: riuscirà (l’allora denominato) “Decreto Aprile” a soddisfare le istanze (insoddisfatte) degli operatori commerciali di natura privata alle prese con la gestione di contratti di locazione commerciale ed affitto di azienda divenuti di fatto iniqui (per alterazione indotta del sinallagma contrattuale) a causa dell’incidenza negativa del lock-down?

Ebbene, è dato storico che il “Decreto Aprile” si è fatto attendere – diremmo “senza successo” – per tutto il mese di Aprile e buona parte di Maggio, e finalmente ha trovato espressione nella gestazione del noto “Decreto Rilancio” (ovverosia il Decreto Legge n. 34, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 19 maggio 2020.

In un mare magnum di ben 266 articoli e più di 250 pagine di disposizioni normative (volte a contenere gli effetti negativi derivanti dalla pandemia da COVID-19), notiamo, per quanto di nostro diretto interesse in questa sede, che la rubrica dell’articolo 28 recita così: “Credito d’imposta per i canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo e affitto d’azienda”.

Per tentar di sciogliere il nostro interrogativo sospeso, riteniamo – dunque – utile fornire di seguito una lettura sinottica fra l’articolo 28, appena citato, e l’articolo 65 del Decreto Cura Italia, che – come noto – conteneva l’unica disciplina e tutela normativa accordata, dalla decretazione d’urgenza del marzo 2020, nei confronti delle locazioni di natura commerciale fra operatori privati.

Ad onor del vero, lo sforzo di apertura compiuto in materia dal nostro esecutivo si intravede già nella formulazione della rubrica della nuova disposizione che, rispetto alla precedente – intitolata “Credito d’imposta per botteghe e negozi” – sembrerebbe rivestire carattere di maggiore completezza ed avere una portata applicativa di più ampio respiro (almeno nella misura in cui viene citato l’ulteriore istituto civilistico dell’affitto di azienda e menzionati gli immobili ad uso non abitativotout court senza distinzioni).

Ma andiamo per ordine, esaminando le misure in cui si è concretizzato l’intervento di riequilibrio da parte dell’ordinamento (rectius del Governo, in attesa delle successive misure di conversione che verranno adottate dal Parlamento italiano):

 

Art. 65 Cura Italia Art. 28 Decreto Rilancio
Tipologia del beneficio Credito di imposta pari al 60% dell’ammontare mensile del canone. Credito di imposta pari al 60% dell’ammontare mensile del canone (che è ridotto al 30% in caso di contratti di affitto di azienda o contratti di servizi a prestazioni complesse – se comprensivi di almeno un immobile).
A CONDIZIONE CHE
Presupposto applicativo I canoni dovuti nel periodo di riferimento siano stati effettivamente pagati. I canoni dovuti nel periodo di riferimento siano stati effettivamente pagati.
Tipologie contrattuali Immobili oggetto di contratti di locazione commerciale. Immobili oggetto di:

(i)    contratti di locazione commerciale;

(ii)  contratti di leasing immobiliare;

(iii) contratti di affitto di azienda o contratti di servizi a prestazioni complesse (comprensivi di almeno un immobile)

Categoria catastale C1 (botteghe e negozi) Immobili ad uso non abitativo (senza indicazione di categoria catastale) destinati allo svolgimento dell’attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico o all’esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo.
Soggetti beneficiari Soggetti esercenti attività di impresa. (i)    Soggetti esercenti attività di impresa, arte o professione con ricavi o compensi non superiori a 5 milioni di euro nel periodo di imposta precedente (strutture alberghiere e agrituristiche indipendentemente dal volume di ricavi e compensi);

(ii)  Enti non commerciali (inclusi terzo settore ed enti religiosi civilmente riconosciuti).

Periodo di riferimento Marzo 2020 Marzo, Aprile e Maggio 2020 (per le strutture turistico ricettive con attività solo stagionale: Aprile, Maggio e Giugno 2020)
Condizione di applicabilità L’attività di impresa sia stata assoggettata a lock-down. (i)    Il conduttore, se esercente attività economica, abbia subito una diminuzione del fatturato o dei corrispettivi nel mese di riferimento di almeno il 50% rispetto allo stesso mese del periodo di imposta precedente;

(ii)  Viene meno il requisito dell’assoggettamento dell’attività al lock-down.

Modalità di utilizzo Utilizzabile esclusivamente in compensazione. Utilizzabile nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta di sostenimento della spesa o, in alternativa, in compensazione.

 

Fermo quanto sopra, e come norma di coordinamento fra i testi dei due articoli in commento finalizzata ad evitare duplicazioni del beneficio in capo ad alcuni soggetti, evidenziamo che il comma 8 dell’articolo 28 dispone la non cumulabilità in relazione ai medesimi canoni per il mese di marzo 2020 del credito di imposta di cui al medesimo articolo con il credito di imposta di cui all’articolo 65 del Cura Italia.

Solo a livello di curiosità, e da ultimo, segnaliamo altresì che nella versione definitiva dell’articolo 28 del Decreto Rilancio sono state espunte le due facoltà originariamente previste nel testo provvisorio dello “schema di decreto legge” circolato sui media a partire dal 13 maggio scorso, che segnatamente consentivano:

  • da un lato, al conduttore di optare (in luogo dell’utilizzo diretto dello stesso) per la cessione del credito di imposta al locatore/concedente a fronte di uno sconto di pari ammontare sul canone da versare (in tal caso il credito di imposta sarebbe stato utilizzabile dal locatore/concedente in misura pari allo sconto praticato sul canone di locazione);
  • dall’altro, anche al locatore (se e quando divenutone cessionario) la facoltà di cedere il medesimo credito d’imposta «ad altri soggetti, compresi istituti di credito e altri intermediari finanziari, con facoltà di successiva cessione del credito»,

preferendo dunque – a livello di scelta di politica normativa – che il credito in questione possa essere solo oggetto di fruizione diretta da parte del conduttore.

È evidente dunque che, nella valutazione dell’esecutivo, la facoltà di cessione del credito di imposta al locatore, come possibile strumento di facilitazione di rinegoziazione a ribasso del canone locatizio, non sia stata ritenuta meritevole di assurgere a norma di legge: ne prendiamo atto, senza con ciò escludere tuttavia che l’autonomia delle parti possa comunque approdare a soluzioni negoziali che tengano conto anche di tale facoltà, che – seppur non normativamente contemplata – resta pur sempre diritto, nonché strumento di negoziazione, in astratto disponibile.

In definitiva, possiamo dunque schematicamente concludere che il credito di imposta di cui all’articolo 28 in commento:

  • rappresenta un beneficio esteso ad una categoria più ampia di soggetti;
  • è stato dimezzato (dal 60% al 30%) per i contraenti di contratti di affitto di azienda o di contratti di servizi a prestazioni complesse (comprensivi di almeno un immobile);
  • è applicabile per un periodo di riferimento più ampio (tre mesi, in luogo del solo mese di marzo 2020);
  • è subordinato, per gli esercenti attività economica, alla prova di aver subito una diminuzione del fatturato di almeno il 50% rispetto allo stesso mese del periodo di imposta precedente (a prescindere dall’assoggettamento dell’attività al lock-down);
  • non è cumulabile, per il mese di marzo 2020, con il credito di imposta di cui all’articolo 65 del Cura Italia.

E quanto al nostro interrogativo iniziale? Può ritenersi il nuovo assetto normativo sopra delineato sufficiente ed adeguato a soddisfare le istanze pratiche degli operatori di settore?

Preferiamo lasciarlo in sospeso per discuterne con Voi, anche alla luce del relativo provvedimento di conversione in legge che il Parlamento italiano è chiamato ad adottare nel termine di 60 giorni di cui all’articolo 77 della Costituzione.

Possiamo – per ora – senz’altro dire che, a nostro avviso, il contenuto dell’articolo 28 commentato rappresenta un passo avanti, nella propria portata estensiva degli effetti del beneficio fiscale in questione: certo è che, anche in tal caso, la tenuta in termini pragmatici di un simile nuovo assetto andrà valutata nella dinamica dialettica quotidiana fra gli operatori economici.[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]

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